Jedna z největších českých crowdfundingových platforem řeší vážné problémy – a drobní investoři mají uzamčeny desítky milionů korun. Tahle zpráva mě nepřekvapila. Právě proto P2P platformy do klientských portfolií nezařazuji. Vysvětlím proč.
Co se vlastně stalo?
V médiích se nedávno objevila zpráva o platformě Investown. Jde o jednu z největších českých crowdfundingových platforem zaměřených na realitní projekty. Tentokrát řeší situaci, kdy už druhý developerský projekt míří do insolvence. Investoři v něm mají uzamčeny desítky milionů korun.
Proč o tom píšu? Protože tohle není ojedinělý příběh jedné smolné platformy. Je to ukázka systémového rizika, před kterým své klienty varuji.
Platformy tohoto typu lákají na vysoké fixní výnosy – klidně 8, 10 nebo i 12 % ročně. A prezentují se jako „bezpečné investování zajištěné nemovitostmi“. Zní to lákavě. Ale za tou fasádou se skrývají tři rizika, o kterých se moc nemluví.
Riziko č. 1: Proč vůbec někdo chodí pro peníze na crowdfunding?
Zkuste se zamyslet nad jednou jednoduchou otázkou. Proč developer nejde do banky?
Banky mají přísné podmínky – prověřují projekty, developery, zástavy, cash flow. Pokud banka řekne „ne“, je to signál. Znamená to, že projekt nebo firma nesplňuje standardy, které bankovní analytici nastavili jako hranici přijatelného rizika.
A právě tito odmítnutí žadatelé pak přicházejí na crowdfundingové platformy. Drobní investoři jim půjčují peníze výměnou za vyšší úrok. Ten vyšší výnos ale není zadarmo – je to kompenzace za výrazně vyšší riziko, že dlužník zkrachuje.
Je to podobné, jako byste půjčili peníze sousedovi, kterému banka zamítla hypotéku. Možná mu věříte. Ale riziko je prostě jiné.
Riziko č. 2: „Zajištěno nemovitostí“ neznamená, že jsou vždy vaše peníze v bezpečí
Tenhle marketingový slogan zní přesvědčivě. V praxi ale funguje jinak.
Když projekt zkrachuje, neznamená to, že zítra dostanete zpátky peníze z prodeje nemovitosti. Insolvence je právní proces. Může trvat roky. A vy mezitím čekáte – bez výnosu, bez jistoty, bez možnosti s penězi disponovat.
Navíc platí jedno neúprosné pravidlo: nemovitost se musí prodat za cenu, která pokryje celý dluh. U rozestavěných projektů to není vůbec jisté. Rozestavěná budova na okraji města bez dokončení není zdaleka tak atraktivní pro kupce, jako hotový bytový dům v centru.
Jinými slovy: zástava existuje na papíře. Ale její reálná hodnota v krizi může být výrazně nižší, než se zdá.
Riziko č. 3: Nízká likvidita aneb co se stane, když budete peníze rychle potřebovat
Peníze investované přes crowdfundingovou platformu jsou vázané na konkrétní projekt. Nejde je jen tak vybrat – musíte čekat, až projekt skončí a vrátí půjčené peníze.
Jedinou cestou ven je sekundární trh (tržiště), kde můžete svůj podíl prodat jinému investorovi. V době klidu to funguje. Ale ve chvíli, kdy se začnou objevovat problémy – ať už na platformě nebo v realitním trhu obecně – zájem kupců opadne. Nikdo nechce kupovat podíl v nejistém projektu nebo nejisté době.
Výsledek? I když váš konkrétní projekt stojí na solidních základech, můžete v něm zůstat uvězněni. Bez výstupu, bez likvidity, bez možnosti kapitál použít jinde. Třeba právě ve chvíli, kdy byste ho nejvíc potřebovali.
Nejde o strašení. Jde o kontrolu.
Nechci, abyste po přečtení tohoto článku měli noční můry. Chci, abyste měli věci pod kontrolou.
Trpělivá, široce diverzifikovaná strategie – ETF, podílové fondy, státní dluhopisy, případně investiční nemovitost. To je přístup, který v dlouhodobém horizontu chrání majetek před zbytečnými otřesy. A to je přesně to, co by investování mělo dělat.
Vysoký výnos bez vysokého rizika neexistuje. Kdo vám to slibuje, buď lže, nebo tomu sám nerozumí.
Máte v P2P platformě peníze? Pojďme se na to podívat společně.
Pokud máte část svého majetku v Investownu nebo jiné podobné platformě a nejste si jistí, co to pro vás znamená – jsem k dispozici.
Nezávazně se podíváme na vaši aktuální situaci. Zhodnotíme rizika. A probereme, jak případně postupovat s chladnou hlavou, bez paniky a bez zbytečných chyb.